Cession de droits indivis
Aux termes de deux arrêts récents, la Cour de cassation rappelle certaines règles de procédure importantes en matière de cession de droits indivis portant sur des immeubles.
Dans la première affaire, les faits étaient les suivants.
Un domaine rural loué à un exploitant agricole appartenait pour moitié indivise à deux frères. L’un des deux, souhaitant céder ses droits indivis au locataire, notifia en octobre 2006 à son frère un projet de cession de ses droits pour un prix payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique. Avant l’expiration du délai, l’intéressé informa le vendeur de son intention d’acquérir. Finalement, la vente fut conclue en juillet 2007 au profit du fermier. Ce dernier souhaitant réaliser des travaux de réfection de la charpente, a assigné le co-indivisaire devant le tribunal de grande instance afin de mettre à sa charge la moitié du coût des travaux. En réaction, le co-indivisaire a demandé au tribunal de déclarer la nullité de la vente.
Or, en appel, la cour a condamné le co-indivisaire au paiement de la moitié des travaux considérant que la vente était valable.
A l’appui de sa décision, la cour d’appel a considéré que le co-indivisaire n’avait pas produit dans le délai légal de deux mois ni dans les quinze jours d’une mise en demeure un acte conforme aux conditions de l’offre de vente, le co-indivisaire préempteur n’ayant soumis au vendeur qu’un projet d’acte sous seing privé comprenant une condition d’octroi d’un prêt.
Ainsi, l’offre du co-indivisaire ne répondant pas exactement aux conditions du vendeur, la Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d’appel.
Dans la deuxième affaire, une mère et sa fille sont devenues co-indivisaires d’un immeuble. Désireuses toutes les deux de vendre leurs droits indivis sur l’immeuble, la fille a signé le 10 janvier 2006 une promesse de vente avec un candidat acquéreur et a notifié cette promesse à sa mère le 13 février 2006. Lors de la signature de l’acte définitif de vente, le 19 avril 2006, une société immobilière s’est substituée au bénéficiaire de la promesse.
Parallèlement, la mère a elle aussi de son côté signé le 1er mars 2006 une promesse de vente de ses droits indivis avec le même candidat acquéreur. Par la suite, ayant refusé de signer l’acte authentique avec la même société immobilière, elle a été assignée par la société pour confirmer la promesse et la vente. En réaction, la mère a demandé la nullité de la vente des droits indivis de sa fille. Enfin, la fille est intervenue à l’instance pour demander la nullité de la promesse de vente conclue par sa mère, celle-ci ne lui ayant pas été notifiée.
Or, la cour d’appel a déclaré nul tant la promesse de vente du 10 janvier 2006 que la vente du 19 avril 2006 arguant que l’identité de l’acquéreur substitué n’avait pas été communiquée à la mère.
Ainsi, ces deux affaires nous rappellent l’exigence primordiale du respect des conditions de forme, celles-ci garantissant les droits des intéressés.
